Resumo
O presente artigo tem como objetivo analisar as diversas modalidades de usucapião urbana existentes no ordenamento jurídico brasileiro, seus requisitos específicos e seus impactos sociojurídicos. A usucapião, como forma de aquisição originária da propriedade, desempenha um papel fundamental na concretização da função social da propriedade e na garantia do direito à moradia, especialmente em áreas urbanas. O estudo abordará a usucapião constitucional urbana, a usucapião especial urbana por abandono de lar, a usucapião coletiva urbana, a usucapião ordinária urbana e a usucapião extraordinária urbana, sempre à luz da doutrina e da jurisprudência pátrias.
Palavras-chave: Usucapião Urbana. Direito à Moradia. Função Social da Propriedade. Regularização Fundiária.
Introdução
A usucapião, instituto jurídico secular, configura-se como um modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado, por meio da posse prolongada e qualificada, exercida com ânimo de dono. Nas palavras de Nelson Rosenvald, “a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (posse), pelo exercício da posse com animus domini (intenção de dono), durante certo lapso de tempo, nos termos da lei” (Rosenvald, 2017, p. 351).
No contexto urbano, a usucapião assume especial relevância, uma vez que a moradia é um direito fundamental, assegurado pela Constituição Federal. A função social da propriedade, erigida como um dos princípios gerais da ordem econômica (art. 170, III, da CF), impõe que o direito de propriedade seja exercido em consonância com os interesses da coletividade, visando o bem-estar geral (Farias e Rosenvald, 2017, p. 222).
O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) representou um importante avanço na regulamentação da política urbana brasileira, estabelecendo diretrizes para o planejamento urbano, a gestão do solo e a regularização fundiária (Silva, 2012, p. 45). Nesse sentido, o presente artigo tem como objetivo analisar as modalidades de usucapião urbana, seus requisitos e impactos sociojurídicos, buscando contribuir para o debate sobre a efetivação do direito à moradia e a promoção da justiça social no ambiente urbano.
Modalidades de Usucapião Urbana
2.1. Usucapião Constitucional Urbana
Prevista no art. 183 da Constituição Federal, exige a posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, por 5 anos, de área urbana de até 250 m², usada para moradia do possuidor ou de sua família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Tem como fundamento a promoção do direito à moradia e a efetivação da função social da propriedade (Diniz, 2016, p. 187).
2.2. Usucapião Especial Urbana por Abandono de Lar
Introduzida pelo art. 1.240-A do Código Civil, exige posse por 2 anos, em imóvel urbano de até 250 m², usado para moradia, após abandono do lar pelo cônjuge ou companheiro(a), desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.
Visa proteger quem permanece no imóvel e sancionar o abandono (Tartuce, 2020, p. 214).
2.3. Usucapião Coletiva Urbana
Prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade, aplica-se a ocupações por população de baixa renda, onde não se pode individualizar os terrenos. Exige posse por 5 anos.
É instrumento de regularização fundiária para garantir o direito à moradia de comunidades inteiras (Milaré, 2016, p. 987).
2.4. Usucapião Ordinária Urbana
Prevista no art. 1.242 do Código Civil, exige posse por 10 anos com justo título e boa-fé. Reduz-se para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com registro posteriormente cancelado e for usado para moradia ou investimentos sociais.
Fundamenta-se na segurança jurídica e na estabilidade das relações sociais (Gonçalves, 2020, p. 221).
2.5. Usucapião Extraordinária Urbana
Prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige posse por 15 anos, ou 10 anos se houver moradia habitual ou obras produtivas. Não exige justo título nem boa-fé.
Valoriza o uso produtivo e a função social da posse (Nery Junior e Nery, 2017, p. 1812).
O Processo Judicial da Usucapião e a Oposição
O processo é complexo e exige provas robustas. A ação deve ser proposta contra o proprietário registral e confrontantes.
A oposição pode ser feita por qualquer interessado, fundamentada em vícios na posse ou ausência de requisitos legais (Didier Jr., 2015, p. 345).
Usucapião e Regularização Fundiária
A usucapião permite a titulação da posse e integração de áreas informais ao tecido urbano. Contribui para inclusão social e acesso a serviços públicos (Rolnik, 2011, p. 78).
Impactos Sociojurídicos da Usucapião Urbana
Gera impactos como a garantia à moradia, justiça social, redução da informalidade e estímulo ao desenvolvimento urbano. Contribui para pacificação social e um ambiente mais justo (Scavone Junior, 2019, p. 456).
Conclusão
A usucapião urbana é instrumento essencial à efetivação da função social da propriedade e ao direito à moradia. Este artigo buscou discutir seus requisitos e impactos sociojurídicos.
É necessário que o Poder Público promova políticas de regularização fundiária e moradia digna, promovendo cidadania e melhoria da vida da população de baixa renda.