Advogado imobiliário em Florianópolis para pessoas e empresas

A matrícula é que diz quem é o dono

Contrato assinado e chave na mão não fazem de ninguém proprietário. No Brasil, quem compra um imóvel só se torna dono com o registro. O art. 1.245 do Código Civil diz que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e o § 1º completa: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado dono. O art. 1.227 aplica a mesma lógica aos demais direitos reais sobre imóveis. É por isso que contratos de gaveta, sem registro, deixam o comprador exposto a dívidas e penhoras do vendedor. A conferência começa pela matrícula, o documento do Registro de Imóveis que conta a história do imóvel: quem foram os proprietários, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outra restrição. O registro é feito no Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está situado, e a certidão deve ser pedida a esse mesmo ofício.

Certidões que costumam ser conferidas antes de assinar

• certidão de inteiro teor e de ônus reais da matrícula, atualizada;
• certidões de ações cíveis, fiscais e trabalhistas em nome dos vendedores, na Justiça Estadual, Federal e do Trabalho;
• certidão de débitos municipais do imóvel, que inclui o IPTU;
• declaração de quitação do condomínio, quando for unidade em prédio;
• estado civil dos vendedores e concordância do cônjuge, quando a lei exigir;
• certidões da empresa vendedora e poderes de quem assina por ela, quando a venda é feita por pessoa jurídica.

ITBI em Florianópolis: a declaração é feita pelo comprador

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, e o registro da compra depende do seu recolhimento. No serviço de ITBI publicado pela Prefeitura de Florianópolis, a geração da guia é feita obrigatoriamente pelo adquirente, com login e senha próprios, e a guia é emitida com base no valor declarado pelo contribuinte, sem revisão prévia, conforme a Lei Complementar municipal 683/2019. A mesma publicação informa que, se o valor declarado ficar abaixo do valor apurado pelo Município, o imóvel fica sujeito a fiscalização, com cobrança da diferença acrescida de juros e multa, e que, depois da transferência no Registro de Imóveis, o processo deve ser encerrado no sistema com a certidão de inteiro teor da matrícula já em nome do comprador. Declarar o valor real da negociação é o que evita essa cobrança posterior. Quem compra deve conferir, ainda, quem arca com o imposto e com as custas de escritura e registro, porque o contrato pode dividir essas despesas de forma diferente da praxe.

Terreno de marinha: o ponto que pesa na Ilha

Terrenos de marinha são bens da União, demarcados a partir da linha da preamar média de 1831. Em Florianópolis o tema é concreto: em notícia oficial de dezembro de 2023, a Secretaria do Patrimônio da União informou que conduz por etapas a demarcação na capital e que o traçado alcança quase todo o contorno da Ilha de Santa Catarina, com prazo para contestação aberto aos responsáveis pelos lotes atingidos. O geoportal da Prefeitura também publica uma camada com as linhas de terreno de marinha da SPU. Na compra, isso significa verificar, antes de assinar, se o imóvel tem cadastro na SPU e se a situação dele está regular. Quando o imóvel está nessa faixa, a transferência passa pela SPU antes do cartório:

• o imóvel tem um número de cadastro na SPU, o RIP, que precisa estar em nome de quem vende;
• nas transações onerosas, calcula-se o laudêmio, emite-se a Ficha de Cálculo de Laudêmio e paga-se o DARF correspondente;
• depois do pagamento, emite-se a Certidão de Autorização para Transferência, a CAT, que autoriza a transferência nos cartórios e tem validade de 90 dias;
• com a CAT, a escritura e o registro podem seguir, e o novo titular deve atualizar o cadastro na SPU.

Da proposta ao registro: a ordem que evita surpresas

• conferir matrícula e certidões antes de qualquer sinal ou arras;
• redigir a promessa de compra e venda com prazos, condições e consequências claras para cada parte;
• verificar se há terreno de marinha e providenciar a CAT, quando for o caso;
• lavrar a escritura pública no tabelionato de notas ou assinar o contrato de financiamento bancário;
• recolher o ITBI e levar o título ao Registro de Imóveis competente;
• conferir a matrícula atualizada depois do registro, já com o nome do comprador, e atualizar o cadastro do imóvel na Prefeitura.

Como o escritório acompanha a compra

Como advogado imobiliário em Florianópolis, faço a conferência documental antes da assinatura, porque é nessa fase que um problema ainda pode ser resolvido sem processo. Penhora registrada, dívida de condomínio, ação contra o vendedor ou cadastro irregular na SPU são achados comuns e, quando aparecem antes do sinal, permitem renegociar, exigir a regularização ou desistir sem perda. Atendo pessoas e empresas, no escritório da Rua Felipe Schmidt, 249, sala 602, no Centro, ou online para quem está em outra cidade de Santa Catarina. O que posso oferecer é a leitura técnica de cada documento e a explicação clara dos riscos encontrados.

O que a Lei 13.786/2018 passou a regular

Até 2018, a devolução de valores na desistência de imóvel comprado na planta era decidida caso a caso. A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e fixou regras para o desfazimento do contrato celebrado diretamente com a incorporadora, seja por distrato, seja por resolução em razão do inadimplemento do comprador. O objetivo foi dar previsibilidade às duas partes, mas o efeito prático depende de o contrato seguir o que a lei exige. A regra geral é a restituição das quantias pagas diretamente à incorporadora, atualizadas pelo índice do contrato, com as deduções que a própria lei autoriza. A mesma lei criou o art. 35-A, que obriga o contrato a começar por um quadro-resumo com preço, forma de pagamento, corretagem, índices de correção, consequências do desfazimento e prazo de entrega, entre outros itens.

Arrependimento em 7 dias na compra feita no estande

Quando a compra é feita em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o § 10 do art. 67-A dá ao comprador o direito de desistir no prazo improrrogável de 7 dias, com a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Passado esse prazo sem manifestação, o § 12 diz que o contrato passa a ser irretratável, nos termos da Lei de Incorporações. A desistência deve ser comunicada de forma que se possa comprovar a data, por escrito e com registro de envio. O prazo é curto, por isso quem comprou por impulso em evento de lançamento precisa agir rápido. A devolução, nesse caso, é integral, sem as deduções que valem para o distrato comum.

O que a incorporadora pode descontar

• a comissão de corretagem, de forma integral;
• a pena convencional prevista no contrato, que não pode passar de 25% da quantia paga;
• se o comprador chegou a receber o imóvel, os impostos, as cotas de condomínio e os encargos do período;
• ainda nesse caso, uma parcela pela fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculada proporcionalmente aos dias de uso;
• a soma dos descontos fica limitada ao que o comprador efetivamente pagou, exceto a parcela de fruição (§ 4º).

Patrimônio de afetação: retenção maior e prazo diferente

Este é o ponto em que a retenção pode mudar de patamar. O patrimônio de afetação é um regime em que o terreno, a obra e os recursos do empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, para proteger quem comprou unidades. Quando a incorporação está submetida a esse regime, o § 5º do art. 67-A admite que a pena convencional chegue a 50% da quantia paga, e a restituição deve ocorrer em até 30 dias depois do habite-se. Fora desse regime, o § 6º prevê o pagamento do saldo em parcela única, depois de 180 dias contados do desfazimento. Saber se o empreendimento tem patrimônio de afetação é, portanto, um dos primeiros pontos da análise, e a informação consta do registro da incorporação na matrícula. O regime existe para que, em caso de dificuldade financeira da incorporadora, a obra e os valores pagos pelos compradores não se misturem com as demais dívidas da empresa, e é por essa proteção adicional que a lei admite uma retenção maior.

O que conferir no contrato antes de pedir o distrato

Nem toda cláusula de desistência vale do jeito que está escrita. A lei exige que as consequências do desfazimento estejam em destaque no quadro-resumo e que o comprador tenha dado anuência prévia e específica a elas. Também importa separar a desistência por iniciativa do comprador do atraso na entrega por culpa da incorporadora, que segue outra lógica: quando quem descumpre o contrato é a empresa, as deduções pensadas para a desistência do comprador não se aplicam do mesmo modo. Antes de assinar qualquer termo de distrato, vale conferir:

• o contrato completo, com o quadro-resumo e os aditivos;
• a matrícula do empreendimento e o registro da incorporação;
• o histórico de pagamentos, separando o que foi pago à incorporadora e o que foi pago a terceiros, como a corretagem;
• o prazo de entrega prometido e a situação atual da obra;
• toda a troca de mensagens e e-mails com a incorporadora e a imobiliária;
• o termo de distrato proposto, se a incorporadora já enviou um.

Como a desistência é conduzida

Como advogado imobiliário em Florianópolis, confiro primeiro se os descontos propostos pela incorporadora respeitam os limites do art. 67-A e se o contrato traz o quadro-resumo como a lei exige. Também confiro se a corretagem foi informada de forma clara no quadro-resumo, porque é ela que autoriza o desconto integral desse valor. Muitas vezes a solução vem de um distrato negociado; quando não vem, o caminho é o pedido judicial de resolução do contrato com a restituição devida. Não há como prever o desfecho antes de ler o contrato, e é por ele que a análise começa. Atendo compradores e também empresas do setor, sempre a partir dos documentos do caso, no escritório do Centro ou online para quem está em outra cidade de Santa Catarina.

Quando o aluguel atrasa: o caminho que a lei prevê

A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula a locação de imóveis urbanos. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos, a via para o proprietário retomar o imóvel é a ação de despejo por falta de pagamento, que pode vir acompanhada da cobrança dos valores em atraso. Antes do processo, costuma valer uma notificação formal ao inquilino e, se houver, ao fiador, com a relação das parcelas devidas. A notificação documenta a tentativa de solução e muitas vezes resolve a situação sem ação, com um acordo de pagamento parcelado ou com a entrega voluntária das chaves. Do lado do inquilino, entender o rito é o que permite evitar a perda do imóvel enquanto ainda há prazo. A cobrança também pode alcançar o fiador, quando o contrato prevê essa modalidade. E a cobrança de aluguéis não exige a retomada do imóvel: o proprietário pode decidir manter a locação e apenas cobrar o que está em atraso, conforme a situação.

Liminar para desocupação em 15 dias

O art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato lista hipóteses em que o juiz concede liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, mediante caução prestada pelo locador. O inciso IX, incluído pela Lei 12.112/2009, trata da falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento quando o contrato está desprovido de qualquer das modalidades de caução, fiança ou seguro previstas no art. 37. Ou seja: o contrato sem nenhuma dessas proteções é justamente o que abre espaço para a liminar. O § 3º permite ao inquilino evitar a rescisão e afastar a liminar se, dentro dos 15 dias, fizer depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Emenda da mora: pagar para manter a locação

O art. 62, inciso II, permite que o inquilino e o fiador evitem a rescisão da locação pagando, no prazo de 15 dias contado da citação, o débito atualizado, com os aluguéis e acessórios vencidos, as multas ou penalidades contratuais, os juros de mora e as despesas do processo previstas na lei. Esse pagamento é chamado de emenda ou purgação da mora. O valor depositado precisa estar correto e completo, e por isso o cálculo do débito atualizado deve ser conferido com atenção antes do depósito. O parágrafo único limita o uso: a emenda não é admitida se o inquilino já a utilizou nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Para o proprietário, isso significa que o processo pode terminar com o pagamento; para o inquilino, que esse direito não pode ser usado de forma repetida.

As modalidades de proteção do contrato (art. 37)

No contrato de locação, o proprietário pode exigir uma, e só uma, das modalidades abaixo. O parágrafo único do art. 37 proíbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

• caução, em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
• fiança, prestada por uma pessoa que responde pela dívida do inquilino;
• seguro fiança locatícia, contratado com seguradora;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução em dinheiro e a devolução no fim da locação

Pelo art. 38, § 2º, a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino as vantagens dela decorrentes quando o valor for levantado. No fim do contrato, a devolução costuma depender da vistoria de saída e da quitação de aluguéis, contas de consumo e condomínio. Por isso a vistoria de entrada, feita com fotos e assinada pelas duas partes, é o documento que mais pesa nessa discussão. Descontos precisam ter causa comprovada, como dano além do desgaste natural do uso, e a retenção sem justificativa pode ser discutida. Para os dois lados, ajuda manter arquivados:

• o contrato e os aditivos;
• o laudo de vistoria de entrada, com fotos;
• o laudo de vistoria de saída e a troca de mensagens sobre ele;
• os comprovantes de aluguel, condomínio e contas pagas;
• o comprovante do depósito da caução em poupança.

Atendimento a proprietários, inquilinos e empresas

Como advogado imobiliário em Florianópolis, atendo tanto quem aluga quanto quem mora ou ocupa o imóvel, além de empresas com imóveis locados. Para quem é dono, a orientação começa antes do atraso, na escolha da modalidade de proteção e na redação do contrato. Para quem é inquilino, começa no momento em que a dificuldade de pagar aparece, porque é aí que existe mais margem para negociar. O primeiro passo é ler o contrato e verificar qual modalidade de proteção ele traz, porque é isso que define se cabe liminar e quais prazos correm. Também confiro se as cláusulas de multa e reajuste seguem a lei, porque cobranças em excesso enfraquecem o pedido de despejo e podem ser discutidas pelo inquilino. Explico os riscos e as possibilidades de cada caminho antes de qualquer notificação ou ação.